מע"מ לעוסקים בנדל"ן | מידע מקצועי

מאת: רו"ח רותם סול

פסק דין מעניין מאוד עלה לאחרונה לכותרות באתר "גלובס" בשאלה מעוררת מחלוקת: האם עסקאות רבות שמבוצעות בנכסי נדל"ן הופכות את בעלי הנכסים למי ש"עוסק בתחום הנדל"ן החייב במס"? פסק הדין עסק בבעליה של חברת ייבוא מוצרי בשר ודגים שצבר נכסי נדל"ן רבים בעשורים האחרונים. לאורך השנים, הוא ביצע כמה עשרות עסקאות בנכסים ובקרקעות שרכש.

החברה שבבעלותו נקלעה לקשיים, וזה מכר שניים מתוך הנכסים שלו: קרקע חקלאית שעברה שינוי ייעוד וקרקע נוספת, זאת בסכום כולל של כ-5.3 מיליון ש"ח. רשות המיסים דרשה מהאדם לשלם מע"מ בגובה של קצת יותר מ-1 מיליון ש"ח, וההסבר היה כי מדובר בעסקאות נדל"ן לפי חוק המע"מ. על פי החוק, שני תנאים צריכים להתקיים כדי שעל המכירה יוטל מע"מ: האדם צריך להיות מוגדר כעוסק בנדל"ן וגם העסקה צריכה להתבצע 'במהלך עסקו'.

בעלי החברה המדובר הוא בכלל יבואן ומשווק בשר ודגים, ולא איש נדל"ן, כך הוא עצמו טען בערעור לבית המשפט המחוזי - אלא שטענתו לא התקבלה. הערעור נדחה ועמדת רשות המיסים התקבלה. האדם לא ויתר וערער לבית המשפט העליון. בפסק הדין צוין כי המקרה גבולי, אבל בסופו של דבר בעל הנכסים הוגדר כעוסק בנדל"ן.

תכיפות העסקאות עבדה לרעתו של בעל הנכסים

לאדם שסביבו נסובה הכתבה, הייתה הכנסה פסיבית משתי חנויות. כאשר אדם משכיר חנות, עליו לפתוח תיק עוסק במע"מ לצורך כך. אין הדבר הופך אותו לעוסק במקרקעין, אלא לבעל הכנסה פסיבית נוספת ושולית. ישנם מספר מבחנים שבודקים אם אדם מסוים מוגדר 'עוסק במקרקעין', גם אם עיסוקו המרכזי אינו נדל"ן. על פי פסק הדין, נראה כי בממוצע, בעל הנכסים, ביצע עסקת מקרקעין בכל שנה וחצי, במשך כ-25 שנה. הדבר שם אותו תחת הגדרה 'עסקית' יותר. אם היה מדובר בתחום אחר, ייתכן כי פרק זמן של שנה וחצי בממוצע בין עסקה לעסקה, לא היה נחשב לזמן קצר. במקרקעין, עסקאות בכל שנה וחצי, נחשבות לתכופות יחסית.

לצורך סיווג הפעילות, יש מספר מבחני עזר שנבדקים בבית המשפט. למשל: טיב הנכסים ואופיים, אופן מימון העסקאות (מימון זר יעיד בד"כ על לוגיקה עסקית, הון עצמי יעיד על עסקה פרטית לרוב), תדירות העסקאות והיקפן הכלכלי, מידת בקיאותו של האדם בתחום הנדל"ן, תקופת ההחזקה בנכסים, קיומו של מנגנון עסקי וביצוע פעולות השבחה.
ישנו מבחן על נוסף (מבחן הגג). במבחן זה, ניסה לטעון האדם, שלא הייתה לו ברירה אלא למכור שני נכסים, שכן היה חייב כסף להצלת חברתו. השופטים כאמור לא קיבלו את הטענה הזו, אבל השופט המרכזי טען כי מדובר בהתנהלות פרטית ולא עסקית. שני השופטים האחרים הביעו את העמדה ההפוכה.

עצם העובדה שנערך דיון בנושא וכי הושמעו דעות ליברליות יותר על ידי אחד השופטים, היא בשורה של ממש. למעשה, העמדות שהשמיע בעלי הנכסים התקבלו בהבנה מסוימת, שאולי תשפיע על פסיקות דומות בעתיד. רוצה לומר, בית המשפט דן בזכות של אדם להפיק הכנסות באופן מסוים, כמו במניות.

אין ספק כי דרוש תכנון מקדים באמצעות משרד רואי חשבון בעל מומחיות בתחום, כדי לא להיחשב ל'עוסק בנדל"ן'. לשם כך צריך לקיים ייעוץ מקצועי עוד הרבה לפני המכירה עצמה. רואי החשבון ימליצו לבעל הנכסים אם בכלל כדאי למכור ואם כן, כיצד לעשות זאת נכון.

ובכל זאת, כמה עצות כתוצאה מהמקרה המדובר

שימוש בהון עצמי - ככל הניתן, יש להשתמש בהון העצמי ולא במימון זר, שכן הדבר עלול להתפרש לרעת בעלי הנכס.
הפחתה בכמות העסקאות - ההמלצה היא לא לבצע עסקאות בתכיפות גדולה מדי, גם אם ברשותו של אדם נכסים רבים. למשל, 3-4 שנים בין עסקה לעסקה. ככל שהתכיפות תרד, הדבר ייזקף לזכות בעלי הנכסים וסביר שיתאימו יותר לכובע הפרטי ולא העסקי.
הוגדרתם 'עוסקים בנדל"ן'? - גם במקרה שבו הוגדרתם ככאלו על ידי רשות המיסים ואתם מעוניינים לערער על קביעה זו, הקפידו לפרוש את כל הטיעונים התומכים בעמדתכם בשלב מוקדם ככל הניתן. במקרה המדובר, טען בעלי הנכסים בשלב מאוחר של הסוגיה המשפטית כי בעבר, בית המשפט בעצמו לא הגדיר אותו כעוסק בנדל"ן, אך הטענה לא התקבלה רק כי היא נטענה בשלב מאוחר מדי.

תכיפות העסקאות עבדה לרעתו של בעל הנכסים

ובכל זאת, כמה עצות כתוצאה מהמקרה המדובר

לשיחת ייעוץ השאירו פרטים לחזרה

שירותי הפירמה

חוזרים מקצועיים