לפגישת ייעוץ לעסק שלך

חוזרים מקצועיים - מס הכנסה - השכרה למגורים

היבטי המס בהשכרת דירות למגורים בארץ ובחו"ל

ראשון, 21 ינואר 2018

  • פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים.
  • מס בשיעור 10% על הכנסות מהשכרת דירות מגורים בידי יחיד.
  • הכנסות דמי שכירות מחוץ לישראל בידי יחיד.
  • חיוב במס רגיל על הכנסות דמי שכירות.
  1. פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים

החוק מעניק פטור ממס על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירת מגורים או חלק ממנה בישראל, אחת או יותר - ובתנאים אלה:

  • הדירה משמשת למגורים.
  • המשכיר הוא יחיד או חברה משפחתית והשוכר הוא יחיד או חבר בני אדם אשר קיבל אישור ממנהל רשות המיסים אשר עיקר פעילותו היא לקליטת עליה, לבריאות או לסעד וכן למטרת מתן דיור לזכאי משרד השיכון. (לדוגמא: אקים, אוהל שרה, ארגוני נשים מוכות, אגודות אוטיסטים, עיוורים, חולי נפש, לקויי למידה, נוער במצוקה ועוד).
  • הדירה אינה רשומה כנכס המשמש בעסקו של המשכיר.
  • ההכנסה מדמי השכירות אינה רשומה בספרי העסק.
  • אין המדובר במשכיר שהוא קבלן או עוסק במקרקעין ואף לא נישומים שההכנסה מדמי שכירות היא הכנסה מעסק בידיהם (סעיף 2(1) לפקודה).

תקרת הפטור בשנת 2018 הינה 5,030 ₪.
להלן תקרת הפטור בשנים קודמות:

  • 2017 - 5,010
  • 2016 - 5,030
  • 2015 - 5,070
  • 2014 - 5,080
  • 2013 - 4,980
  • 2012 - 4,910
  • 2011 - 4,790

נדגיש כי תקרת הפטור הינה תקרה מתואמת כלומר, יש להפחית מגובה הפטור את סכום ההכנסה מהשכרת מגורים העולה על תקרת הפטור. לדוגמה: הכנסות שכ"ד חודשיות של 4,000 ₪ בחודש יהיו פטורות ממס. אך אם ההכנסות החודשיות מהשכרת דירת מגורים יגדלו ל 6,000 ₪, החריגה מעל תקרת הפטור הינה 990 ₪, ויש גם להקטין את גובה הפטור בסכום זה, כך שלאחר ההקטנה גובה הפטור יהיה 4,020 ₪ והחלק החייב יהיה 1,980 ₪. נציין את עמדת רשות המסים, לפיה במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים ושמכירתה חייבת במס שבח יתווסף לשבח סכום הפחת שניתן היה לדרוש אילולא הפטור בתקופת ההשכרה החל מיום 27.2.2007 אף שאין הדבר מצוין בחוק. זאת להבדיל מהמסלול של 10% מס על דמי ההשכרה לפי סעיף 122 לפקודה בו מצוין הדבר במפורש.

יחיד שיש לו כמה דירות מגורים, שמושכרות למגורים, אינו יכול לבחור לשלם מס על דירה אחת לפי חוק הפטור, ועל הכנסות מדירה אחרת לשלם מס לפי מסלול מיסוי אחר, בלי שזה יפגע בתקרת הפטור. לדוגמה: המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או של 10% או של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור, יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים. בהשכרת שתי דירות מגורים ניתן לבחור לשלם מס באופן הבא: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי דירות גבוה מתקרת הפטור (5,010 ש"ח ) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,020 ש"ח), ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור דירה שניה במסלול הפטור.

לאור העובדה שבעלי עסקים המנהלים בבית השוכרים דירה למגוריהם רוצים לנכות חלק מדמי השכירות כהוצאה בעסק, מומלץ למי שמשכיר דירת מגורים לא להסתפק בהכללת סעיף ההשכרה למגורים בלבד בחוזה אלא לקבל על כך אישור מהשוכר. בית המשפט פסק כי עצימת עין של משכיר כמוה כידיעה על קיום העסק והפטור ממס בגין הכנסה נשלל (עמ"ה 538/03 - יוסף גרעין).

נזכיר כי אם השוכר ירצה לדרוש בניכוי את דמי השכירות ששילם, יחולו הוראות צו מס הכנסה (קביעת דמי שכירות כהכנסה לעניין ניכוי במקור), התשנ"ח-1998, ותקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), התשנ"ח-1998 הדורשים ניכוי מס במקור מדמי השכירות המשולמים. אי יישום הוראות אלו יגרור אי התרת הוצאה (סעיף 32א לפקודה).

  1. מס בשיעור 10% על הכנסות מהשכרת דירות מגורים בידי יחיד

יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, שאינה הכנסה מעסק (להלן- הכנסות שכירות), רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% בלבד. נישום כאמור מחויב בתשלום המס בתוך שלושים ימים מתום שנת המס שבה התקבלו דמי השכירות, דהיינו עד סוף ינואר של השנה העוקבת. למרות זאת, בפרסום שהוציאה רשות המיסים נכתב כי תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס, ולא נכתב כי אי תשלום במועד ישלול את הזכאות לבחירה במסלול מיסוי זה של 10%. למרות האמור, המלצתנו הינה לשלם במועד כדי לא להיכנס לדיונים מול רשות המיסים בנושא.

יצוין כי היחיד אינו חייב לבחור במסלול מיסוי זה מראש אלא לבצע החלטה על כך בסוף השנה. יובהר, יחיד שבחר לשלם מס בשיעור האמור, לא יהיה זכאי לנכות פחת או הוצאות שהוצאו לשם ייצור הכנסת השכירות ולא יהיה זכאי לפטור, לזיכוי או לקיזוז בשל אותה הכנסה. לעניין חישוב השבח במכירת דירת המגורים, ככל שזו לא תימכר בפטור ממס, ייווסף לשבח סכום הפחת המרבי שניתן היה לנכות אלמלא האמור לעיל, בתקופה בה שולם המס בשיעור של 10%.

תשלום באינטרנט –על פי הנחיות רשות המיסים, משכירים אשר יש להם תיק במס הכנסה יכולים לבצע את התשלום דרך אתר האינטרנט של רשות המיסים בכתובת http://ozar.mof.gov.il/taxes באמצעות כרטיס אשראי, בבנק הדואר או במתן הרשאה בנקאית ללא הגבלת סכום. במקרא שבאתר מימין, יש להיכנס ל "כלים לשימושך" ולבחור "תשלומים". ברשימת אפשרויות התשלום שמתקבלת לבחור תשלום "שכ"ד דירות מגורים". יש למלא מספר תיק ולסמן "תשלום על חשבון הכנסות מיוחדות" ולהמשיך על פי הוראות המערכת.

משכירים להם אין תיק במס הכנסה, ישלמו באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

מומלץ לכל מי שיש לו הכנסה מהשכרת דירה למגורים ולא שילם מקדמה באופן שוטף בשנת המס, לבדוק במהלך חודש ינואר האם הכנסתו עומדת בגובה הסכום הפטור או שחרגה ממנו. במידה וחרגה מהסכום הפטור יש לשלם עד סוף חודש ינואר את סכום המקדמה המחושב. מי שלא יעמוד בהוראה זו לא יהיה זכאי לשיעור מס מוטב של 10%.

  1. הכנסות דמי שכירות מחוץ לישראל בידי יחיד

סעיף 122א קובע, כי יחיד בעל הכנסות שכירות מחוץ לישראל רשאי לשלם על ההכנסה הנ"ל מס בשיעור מופחת של 15%, בחישוב הכנסתו של יחיד שבחר בהחלת הוראות סעיף זה יותר לו בניכוי מהכנסה הוצאות פחת בלבד. נדגיש כי בהחלת הוראת סעיף זה היחיד לא רשאי לנכות הוצאות שיצאו ביצור הכנסה למעט פחת ואינו זכאי לקיזוז או פטור מההכנסה מדמי שכירות או זיכוי מהמס ששולם על הכנסת השכירות הנ"ל מחוץ לישראל.

  1. חיוב במס רגיל על הכנסות דמי שכירות

באם לא עומדים בתנאי הפטור האמור לעיל, אזי בנוסף לכל המסלולים המנויים לעיל ניתן לבחור לשלם מס באופן רגיל על ההכנסה מדמי שכירות, וזאת לאחר קיזוז הוצאות בגין השכרת הדירה (למשל: פחת, ריבית משכנתא, תיקונים וכד'). במידה ומדובר בדירה בחו"ל ניתן לקבל במסלול זה גם זיכוי על מס ששולם בחו"ל (ככל ששולם). גם במידה ושולמה מקדמה של 10% עד סוף חודש ינואר, ניתן בעת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה לבחור במסלול זה של חיוב במס רגיל לאחר קיזוז הוצאות, ובאם המס נמוך מהמקדמה ששולמה יתקבל החזר ממס הכנסה.

לחוזר רשות המסים: לחץ כאן

 

להתייעצות עם המומחים שלנו
חייג: 077-7700000


צרו קשר איתנו

אנא השאר פרטים ואחד מנציגי מחלקת קשרי לקוחות יחזור אליך

*

*
אנא הזן כתובת מייל חוקית

שדה אינו תקני