בחוזר משרדנו בנושא תמ"א 38 - היבטי מיסוי, נסקרו הוראות הפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38. כמו כן סקרנו בחוזר האמור את החלטת מיסוי 5887/11 במסגרתה דחו רשויות המס את הבקשה להחלת פטור ממס שבח בעסקאות לפי תמ"א 38/2, תוך קביעה כי מאחר ומדובר בהריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש לחלוטין ולא במתן שירותי חיזוק בלבד, הרי שלא יחולו על תמ"א 38/2 הפטורים שנקבעו בחוק לגבי תמ"א 38. רשויות המס קבעו כי מדובר בעסקת קומבינציה "רגילה", אשר במסגרתה ניתן לנצל רק את הפטורים האחרים ה"רגילים" ממס שבח.
בעקבות האמור הועלתה הצעת חוק של חבר הכנסת מטעם ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת להחלת פטור ממס שבח גם לעסקאות במסגרת תמ"א 38/2. הצעת החקיקה התגבשה לכדי חוק סופי במסגרת תיקון מס' 74 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "התיקון").
בתיקון נקבע כי עסקה במסגרת תמ"א 38/2 תהא פטורה ממס שבח עד גובה השווי של זכויות הבנייה במסגרת התכנית, ובלבד שהתקיימו שני התנאים המצטברים הבאים:
- ניתנה לבעל הדירה המבצע תמ"א 38/2 דירת מגורים חלופית, ובאזור מוטב (כהגדרתו להלן) – שתי דירות מגורים חלופיות, לכל היותר, שמתקיים בהן אחד מאלה
- שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים; הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;
- שווי הדירה או השווי המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על כ – 1.6 מליון ₪ (נכון להיום) או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, ללא זכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה;
- והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שיקבע מנהל מס שבח
- בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתמ"א 38/2 כ"אזור מוטב" נקבע אזור שמתקיים בו אחד מאלה:
- הוא נמצא בנגב או בגליל
- הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
בתיקון נקבע כי מנהל מס שבח יפרסם את רשימת היישובים הנכללים בהגדרה האמורה. שטיינמץ עמינח ושות' יעדכנו בהתאם עם פרסום כאמור.
הפטור האמור יחול בשל מכירת זכויות במסגרת תמ"א 38/2 בדירת מגורים אחת בכל בניין, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר בדירת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו בדירת המגורים הנמכרת.
הפטור האמור לא יחול במידה והזכות שהועברה במסגרת תמ"א 38/2 הינה דירת מגורים שהועברה לקרוב בפטור ממס שבח בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם לביצוע תמ"א 38/2.
