לאחרונה אישרה הכנסת את הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016 (להלן: "חוק ההתייעלות" או "החוק"). במסגרת חוק זה הוטל מס על יחיד/תא משפחתי אשר בבעלותו מספר דירות מגורים, כפי שיפורט בהרחבה להלן (להלן: "מס ריבוי דירות").
החייב במס
מס ריבוי דירות הינו מס שמוטל על יחיד/תא משפחתי שבבעלותו 3 דירות מגורים או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. החוק קובע כי יראו בן זוג (למעט בן זוג הגר בנפרד) וילדיהם עד גיל 18 כתא משפחתי אחד וזאת גם אם נקבעה הפרדת רכוש ע"פ חוק או הסכם. לפיכך יש למנות את כל דירות בני התא המשפחתי יחד ובהתאם לכך לקבוע את חבות המס.
בנוסף, במניין הדירות של היחיד נמנות גם דירות מגורים בבעלות איגוד מעטים, בהתאם לזכויותיו של היחיד באותו האיגוד. לעניין זה "איגוד מעטים" הינו איגוד שאין לציבור עניין ממשי בו ושהוא בשליטה של עד 5 בני אדם.
מהי דירת מגורים לעניין החוק?
ככלל, לצורך החוק יש להביא בחשבון רק דירות מגורים בישראל ובאזור, כאשר דירת מגורים הינה דירה או חלק ממנה אשר בנייתה הושלמה והיא משמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה או ע"פ תב"ע.
החוק מונה רשימה של דירות אשר לא תמנינה כדירותיו של היחיד לצורך יישום החוק:
- דירת מגורים אשר בבעלות מלכ"ר;
- דירת מגורים המושכרת לטווח ארוך לפי מכרז ממשלתי;
- דירה שבעליה זכאי להטבות מכח הפרק השביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 בשנים בהן היה זכאי להטבות כאמור;
- דירה בבניין להשכרה כמשמעותה בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה, כאשר החברה המחזיקה באותו בניין מקבלת את אותן הטבות כאמור;
- דירה המושכרת למגורים שחוק הגנת הדייר חל עליה;
- דירת מגורים המהווה מלאי עסקי;
- דירה המוחכרת לתקופה שבגינה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנה כדירתו של המחכיר;
- דירה שפוצלה כדין תחשב כדירת מגורים אחת;
- מספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת תיחשבנה כדירה אחת;
- דירת מגורים שלא ניתן להעביר את הזכויות בה אלא כחלק מנחלה (לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל);
- דירת מגורים שהתקבלה בירושה, בשנה הראשונה לפטירת המוריש, ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה;
- דירת מגורים של יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18 שנים.
חישוב "הסכום הקובע" וחבות המס
החייב במס יקבע מהן שתי הדירות מתוך סך דירותיו לגביהן הוא מבקש שלא יקבע חיוב במס. לגבי יתר הדירות חישוב המס יעשה באופן הבא:
לגבי כל דירה יחושב "הסכום הקובע" שהוא תוצאה של נוסחה הקבועה בחוק שמביאה בחשבון את שטח הדירה, מיקומה, מדד כלכלי חברתי ומדד פריפריאלי. החוק קובע כי אם "הסכום הקובע" של כל דירות החייב למעט דירה אחת בעלת הסכום הקובע הגבוה ביותר הוא עד 1,150,000 ₪ יינתן פטור מהמס (להלן: "חייב במס שהוא פטור") אולם הוא עדיין יחויב בהצהרה. ואילו אם "הסכום הקובע" של כל דירות החייב (למעט דירה אחת בעלת הסכום הקובע הגבוה ביותר) הוא בין 1,150,000 ₪ ועד 1,400,000 ₪ יהיה חיוב מס יחסי (בהתאם למנגנון שנקבע בחוק).
חבות המס תחושב כמכפלה של "הסכום הקובע" בשיעור מס של 1% ובלבד שחבות המס השנתית לא תעלה על 18,000 ש"ח בגין כל דירה חייבת (סכום זה יתעדכן מדי שנה בהתאם לשינוי במדד). יובהר, כי אם נמכרה דירה או נרכשה במהלך השנה, החיוב במס יהיה לפי החלק היחסי מהשנה שבה הדירה היתה בבעלות היחיד. עוד יובהר, כי במידה והחייב במס מחזיק בבעלותו רק חלק מדירת המגורים חבות המס כפי שחושבה לעיל תוכפל בשיעור החזקתו של החייב בדירת המגורים.
כדי לחשב את חבות המס הצפויה לדירה ובדיקת זכאות לפטור/חיוב חלקי ניתן להיעזר במחשבונים ייעודיים של רשות המיסים הנמצאים באתר רשות המיסים.
חובת הגשת הצהרה ותשלום המס
החוק קובע כי בשנת המס 2017 יגיש החייב במס הצהרה על כלל דירותיו, הסכום הקובע לכל דירה, חלקו בבעלות וסכום המס. את ההצהרה יש להגיש לרשות המסים על גבי טופס 7201 עד ליום 31.3.2017. אי הגשת הצהרה כאמור תגרור קנסות. כל שינוי במצבת הדירות במהלך שנת המס מחויב בהגשת הצהרה כחוק בתוך 30 יום ממועד השינוי. כמו כן, יש להצהיר על שינוי בשטח הדירה בסוף השנה.
בהתאם להוראות החוק, החל משנת 2018 רשות המסים תשלח לחייב במס הודעת שומה מותנית עד ליום 30.1 בכל שנה בה ייקבעו לפי מיטב השפיטה הדירות החייבות במס וכן סכום המס השנתי שחב בו היחיד. במידה והחייב במס ירצה להשיג על שומה זו יהיה עליו לערער על השומה המותנית בתוך 30 יום בהתאם להליכים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין בשינויים המחויבים.
את המס יש לשלם בשני תשלומים - האחד עד ליום 30/6 והשני עד ליום 31/12 של שנת המס.
הקלות במס בגין מכירת דירת מגורים במהלך שנת 2017
בחוק ובתקנות הנלוות נקבע כי חייב במס שימכור את אחת מדירותיו מיום 1.1.2017 ועד ליום 1.10.2017 (ולגבי סעיף 3 להלן עד ליום 31.12.2017) ויעמוד בתנאים המפורטים יוכל לקבל את ההטבות הבאות:
-
פטור ממס ריבוי דירות בגין הדירה שנמכרה או דירה אחרת לפי בחירתו של החייב לגבי חלק השנה שהדירה היתה בבעלותו.
-
מענק בגובה מס השבח החל בגין מכירת הדירה ולא יותר מ-85,000 ₪ (מענק בגובה מחצית מס השבח ועד לתקרה של 15,000 ₪ במקרה של חייב במס שהוא פטור).
-
אפשרות להפקיד את כספי תמורת המכירה בקופת גמל להשקעה עד ליום 31.12.2017 עד לסכום של 2,500,000 ש"ח
