האם כדאי לקנות משרד או לשכור לאחר עליות הריבית הרצופות?

שוק הנדל"ן בארץ, ובעיקר הנדל"ן המניב חווה טלטלה בעקבות עליית הריבית הרצופה מזה עשרה חודשים עד לרמה של 4.75% אל מול 0.35% ביולי 2022. כשמדובר על נדל"ן מניב, עליית הריבית משפיעה בצורה לינארית על מחירי הנדל"ן כך שככל שהריבית עולה מחירי הנדל"ן יורדים. אז האם נכון לקנות או שאולי כדאי להשכיר במצב הנוכחי של חוסר הוודאות? הנה כל האמת.

כיצד שכירות משרדים מושפעת מעליית הריבית?
חברה אשר שוכרת מתחם משרדים גדול, משלמת לא מעט עבור השכירות כחלק מהוצאות החברה, כל עוד הריבית נמוכה, לבעל המתחם (המשכיר), אין אינטרס להעלות את השכירות לחברה היות והתשואה טובה והוא אינו משלם ריבית גבוהה על החוב, במידה וקיים חוב, עבור המתחם. במצב הפוך בו קיימת עליית ריביות, כמו המצב כיום, לבעל המתחם המסחרי, שייתכן והתחיל בבחירת קרקע להשקעה משתלמת וכעת נוצר לו תשלום נוסף על החוב, לכן יש לו אינטרס להעלות את מחיר השכרת המשרדים במתחם על מנת להכיל את התשלום הנוסף על השוכרים.

כיצד רכישת משרדים מושפעת מעליית הריבית?
נדל"ן מניב מושפע כאמור מהריבית בצורה ישירה, ככל שהריבית גבוהה יותר, כך בהתאמה מחירי הנדל"ן המניב נמוכים יותר, לכל הפחות לא עולים, ולכן כיום לאחר עשר עליות ריבית רצופות, משיעור נמוך מאוד של 0.35% ל- 4.75%, עלייה חדה שלא נראתה שנים רבות בישראל, מחירי הנדל"ן המניב נשארו יציבים ולא עלו לאחרונה וניתן אף לראות שחברות הנדל"ן מספקות הטבות לרוכשים, מבצעים ומעטים מהחברות אף מורידות מחיר. לפני לקיחת החלטה מומלץ כמובן להתייעץ עם רואה חשבון לתחום הנדל"ן, היות ולרו"ח קיימת הסתכלות רחבה יותר על הנעשה בשוק הנדל"ן ועל כדאיות ההשקעה מול אפיקים נוספים הקיימים למשקיעים, כגון: נדל"ן בארה"ב ובמקומות נוספים על הגלובוס, מיסוי נדל"ן בארה"ב שונה מהמיסוי החל בישראל וכאמור, מומלץ להיוועץ עם איש מקצוע.

היבט נוסף הינו המינוף, חלק ניכר מרוכשי הנדל"ן המניב, ממנף את עסקת הרכישה ולמעשה לוקח הלוואה לטובת קניית נכס נדל"ני. כיום, לאחר עשר עליות ריבית רצופות, הרכישה הפכה ליקרה יותר בפועל. מינוף משפיע גם על מבנה ההון של החברה, בכך שהיקף ההתחייבויות שלה גדל ומשפיע ישירות על נושא המיסוי. עוד על מנוף פיננסי. נשאלת השאלה, האם המצב ישאר כפי שהוא כיום? האם כדאי להמתין ולא לרכוש משרד או שדווקא עכשיו לפני שהתיקון של הגרף יתרחש והריבית תרד, כן כדאי?

איש מאיתנו אינו נביא, לכן לא ניתן לדעת בוודאות מה יקרה בהמשך עם הריבית, לאחר שאמרנו את זה, ככל הנראה שהעלייה של הריבית תיפסק כבר מהחודש הבא, ונתחיל לראות התמתנות. קיימות מספר סיבות לכך שהריבית לא תעלה שוב:

● פיתוח אזורי – המדינה והעיריות משקיעות המון משאבים בפיתוח והקמת איזורי מסחר ומשרדים במקומות שונים בארץ כגון: אשדוד, אשקלון, באר שבע, מודיעין וערים רבות נוספות, ולכן קיים אינטרס של אותם גופים ממשלתיים לשווק משרדים למכירה בדרום ולעודד פיתוח אזורי לערים: קריית גת, מע"ר באר שבע ועוד ואף לעודד הזדמנויות השקעה באשדוד וערים נוספות השייכות לפריפריה.

● נדל"ן מניב, הוא נדל"ן שבו נבנים מתחמי משרדים ומסחר, המשרדים הללו מייצרים מקומות עבודה רבים ומגוונים, המייצרים תלושי שכר, מהם המדינה גוזרת את המס.

● אל מקומות העבודה הללו, העובדים מגיעים באמצעות רכב או תחבורה ציבורית, גם במקרה הזה המדינה מרוויחה את המס המגיע לה מהדלק (תשלום בלו), בלאי רכבים (תיקונים במוסך ותשלומי מע"מ למוסך וכד') ועוד.

● בריחת משקיעים לחו"ל – במידה ולא יהיה משתלם ורווחי לאותם קבוצות נדל"ן להמשיך ולהקים את הנדל"ן המניב בדמות מסחר ומשרדים (שתורם בסופו של יום לכלל הציבור), ההשקעות תועברנה לחו"ל ומכך גם המדינה תפסיד את הרווח שלה, גם יהיו פחות מקומות תעסוקה (מתחמי הייטק, ביוטק ומגוון מקצועות חופשיים) ובפועל, למדינה כמדינה, קיים אינטרס ברור לעצור את עליית הריבית הבאה.