קבלן בונה - סעיף 8א(ג) לפקודת מ"ה.

קבלן בונה - סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה.

הגדרות:

בניין – בניין שבנה בעלו, אשר משך בנייתו עולה על שנה. מתוך הגדרה זו ניתן להסיק כי, הכוונה הינה לקבלן בניין ולא לקבלן מבצע. "משך בנייתו עולה על שנה" - כוונת המחוקק הינה 12 חודשים ומעלה ולא שנת מס.

נשאלת השאלה, מתי יש להתחיל לספור את משך ביצוע העבודה? מתי נפסקת העבודה? ומתי יש לבצע הקפאה?

מפס"ד עקיבא לומינץ ניתן להסיק כי תחילת הספירה הינה בהתאם ל"מבחן הלכלוך". כלומר, יש להתחיל לספור בעת יציקת היסודות.

כאשר הקפאת הליך הבניה הינה חלק אינטגרלי מעבודות הבניה, למשל בשל גשמים, פעולות תזמון וכו', יש להמשיך ולספור את תקופת הימים.  ואולם, אם הפסקת הבניה אינה חלק אינטגרלי מעבודות הבניה, יש לעצור את תקופת ספירת הימים.

מועד הפסקת ספירת הימים חל כאשר הבניין ראוי לשימוש. סעיף 8א (ג) קובע כי בניין ראוי לשימוש הינו בניין אשר חובר לרשת חשמל או נתקיימו  לגביו התנאים לקבלת תעודת גמר בניה (אין דרישה לקבלת תעודה בפועל).

הכנסות מבניין – הינן הכנסות ממכירת הבניין לפי סעיף מקור 2(1). נשאלת השאלה, האם הכנסות אינטגרליות נכללות בהגדרת הכנסות מבניין?  פס"ד קי.בי.עי דן בשאלת סעיף מקור, ולא בשאלת העיתוי. לכן, בנוגע לשאלת הכנסות ריבית אין הוראה מפורשת. לגבי הכנסות מהפרשי שער, יש לדווח על בסיס מצטבר, כפי שנקבע בסעיף 8ג.

הכנסותיו של קבלן בונה, יוכרו בשנת המס הראשונה שבה היה הבניין ראוי לשימוש. הנישום ידווח על הכנסותיו מאותו בניין, ובכל שנת מס  עוקבת ידווח על הכנסות שהיו לו מאותו בניין באותה שנת מס. דהיינו, התנאים להכרה בהכנסה אצל קבלן בונה הינם בניין ראוי לשימוש ומכירה. נשאלת השאלה, מהו מועד המכירה? האם מועד המכירה הוא מועד עריכת החוזה, או מועד מסירת הדירה לידי הקונה?

סעיף 8א קובע נוסחא לצורך הכרת עלויות ממכירת הבניין כאשר נמכר חלק מהבניין: שטח החלק הנמכר ללא חניה, חלקי שטח הבניין כולו ללא חניה, כפול עלויות הבניה של כל הבניין, לרבות עלות הקרקע. (יש לציין כי עלויות הבניה עשויות לכלול הערכות כגון הפרשה לאחריות וכו')

חוזר מס הכנסה קובע כי יש להכיר בהפרשה לאחריות בשיעור של עד 1.5% מעלויות הפרויקט. אם לאחר חלוף זמן האחריות נותרה הפרשה, יש להכיר בגובה יתרת ההפרשה כהכנסה מעסק.

משרדנו מתמחה במתן שירותי יעוץ בנושא מיסוי קבלנים. רואה חשבון אהוד אברהמי, שותף במשרד, עבד במשך שנים רבות ברשות המיסים במחלקת קבלנים, וכן במחלקת מיסים במשרד KPMG.